[리치온 독서모임 #014] 꼬마 빌딩 건물주가 되었습니다

꼬마빌딩을 갖고 싶다.

조물주 위에 갓물주. 라는 말은 내게 한해서는 빌딩의 건물주가 되는 것으로 이해되는지라,

언젠가 빌딩 하나 가지고 싶다는 생각을 해 왔더랬다.

 

그런 의미에서 이 책은 제목을 보고 골라 읽게 된 책이라고 할 수 있다.

 

 

저자는 젊은 나이에 빌딩 투자에 뛰어들었고,

나이가 어리단 이유로도  다양한 경험을 하며 그 내용을 에세이처럼 책으로 옮겼다.

 

 

 

매입할 때 주의할 점. 매도인의 마음가짐이 어떤지 설명하였고, 매수인 입장에서 챙겨야 할 것들을 정리해두었다.

 

매매 계약 후에는 건물에 대한 모든 정보를 전달 받아야 하며, 관련 서류도 다 챙겨야 한다.

지하에 펌프가 있다거나, 정화조의 위치는 어디이며 어느정도 시기마다 청소해야하는지 등의 내용도 포함해서.

 

인상깊은 파트는 옥상 방수였다.

나 또한 물이 새는 것에 매우 민감한데, 저자도 빌딩 세입자에게서 물이 샌다는 이야기를 듣고 옥상방수 작업에 돌입하게 된다. 쉽게 업체에 맡길 수 있지만, 꼼꼼하게 하기 위해 방수에 대해 직접 공부하고 페인트 판매점에서 직접 페인트를 사고 판매점에서 연결해준 시공자와 공사를 진행했다. 이 공사 중에 옥상에 올려진 에어컨 실외기가 문제가 되었다. 실외기 발이 바닥에 붙어 있어 방수공사 후 실외기를 들어내면 발 부분이 방수가 안되게 되는 것.

결국 미리 세입자에게 해당 내용을 설명하고, 이사 나갈 때 실외기 발 부위를 잘라 바닥에 부착된 채 놔두고 실외기 본체만 가져갔다. (재밌는 에피소드이기도 하다 ㅎㅎ)

 

그 다음으로는 불법 도박 업체가 신분을 속이고(?) 입주한 케이스였는데, 부동산도 세입자의 영업종목을 알고 있었을 것이라는 합당한 의심이 되는 상태였다. 믿을 놈 하나 없다 진짜. 결국 내가 결정하는 것이니 건물주의 입장도 결코 쉽지 않다.

다행히 초기에 잘 캐치해서(cctv를 다수 설치하고 외부에서 안보이게 필름을 붙이는 등 수상쩍은 행태) 빠르게 계약을 해지하고 내보냈다.

 

 

주택과 상가는 장단이 존재한다.

주택은 공실 위험이 적고, 적은 금액으로도 투자할 수 있지만.. 시설 고장이나 내부 관리를 해야하는 어려움이 따른다.

상가는 내부 관리를 임차인이 깔끔히 하는 경우가 많아 신경 쓸 일이 적지만, 입지를 잘 못 고르면 임차인이 구해지지 않아 어려움이 발생할 수 있다. 최악의 경우 들어가 살지도 못하는 곳이 상가이다.

 

 

 

 

- 계약서 특약 작성 Tip.   

[주택과 상가 공통으로 사용하는 특약]  
1. 임대료 연체 시 X% 의 연체이자를 지급한다.  

   = 연체할 생각이 없는 임차인은 이 특약을 문제 삼지 않음. 연체 이자를  받겠다는 생각보다는 지급일을 준수하도록 경각심을 주기 위해.  
2. 보중금은 채권 양도 담보로 제공할 수 없다. (질권 설정 불가) 

  = 대부업체에 임대차 계약서를 맡기고, 대출을 받지 못하도록  
3. 실내 흡연과 애완동물 사육 금지한다. (잠깐 사육도 안 됨)

  = 이를 어기면  냄새 제거, 벽지, 바닥, 가전 둥 배상책임을 진다.  벽지와 곳곳에 밴  담배 냄새 제거 어려움. 제거 전문 업체를 불러야 함.
4. 점포 밖, 공동 현관, 계단 뒷문, 비상계단 등에 종이상자나 쓰레기, 재고  둥 물건을 놓지 않는다. (화재 위험)\

  =  임차인이 공동 현관과 점포 밖에 물건을 쌓아두고 말을 안듣는 경우도 있음
5. 원상복구는 입주 당시 형태로 한다. (입주 당시 형태 사진은 임대인이 사진, 동영상 칼영하여 임차인에게 문자로 전달) 

  = 원상복구의 책임소재와 범위를 명확히 하기 위해 사진, 동영상을 찍이 전달
6. 유익비를 청구하지 않으며 목적물을 선량한 관리자의 주의의무를 다하며 사용한다.  

  = 유익비는 건물의 가치를 올리기 위한 비용. 임대인에게 계약 종료 후 6개월간 청구 요청 가능. 임차인이 설치하거나, 공사한 비용을 내놓으라고 할 수 있으므로 기재.
7. 수리, 안전 접검 혹은 임차를 원하는 사람의 방문 필요시 점포 방문에 적극 협조하며 만기 전 퇴실 시 중개보수는 임차인 부담이다.  

  = 집이나 상가를 보지 않고 계약하는 임차인은 없음.

 

[상가 임대차계약서에 추가하는 특약]  
1. 불법 구조변경, 불법영업은 할 수 없고 000 업종으로 임차한다. 임대인  동의 없이는 업종 변경이 불가하다.

  = 계약서에 사업자등록증의 업종 넣기. 업종 변경도 합의하에만 가능하다고 기재.  
2. 계약 종료 후에는 사업자 말소, 원상 복구 후 보증금을 반환하도록 한다. 

  = 계약 후 사업자 말소하지 않으면, 일부 업종은 새로운 임차인이 허가를  못 받음.   
3. 간판은 지정된 위치에 0개만 허용한다, 건물 벽에 현수막 설치 불가함.

  = 미리 합의된 사항이 없으면 임차인이 온 건물에 간판, 현수막 가능. 미리 조율하고 계약서에 명시   
4. 지하층: 벽과 바닥에 구멍을 절대 뚫을 수 없다.  3층: 옥상에서 물놀이 금지& 방수층 보호 위해 옥상에 구멍 금지

  = 지하충의 경우 누수가 제일 문제임. 구멍을 뚫지 않도록 함. 시계나 액자는 꼭고핀 등 사용
5. 렌트프리 기간 관리비는 발생한다. 계약 종료 전 퇴실 시 렌트프리 기간의 임대료를 지불한다 

  = 계약 종료 전 퇴실 시  렌트프리는 없던 것으로 하고 임대료를 지불한다는 조항을 꼭 넣기.  

 

 

[주택임대차계약에 추가하는 특약]  
1. 퇴실 시 청소비 00 만원을 지불하기로 한다 

  = 입주 청소해 주는 대신 청소비를  받기. 입주할 때 청소된 상태의 주택에 입주.
2. 주기적 환기, 제습기 사용, 환풍기 사용으로 곰팡이를 예방한다 

  =  곰팡이를 예방하도록 임차인에게 제습기 제공. 환기와 제습기, 환풍기 사용을 장려.  
3. 0인 거주 계약입니다. 

  = 한 명의 임차인과 계약했는데, 다섯 명의 임차인이 와서 살 수도 있음. 몇 명이 거주할 건지 협의 후 계약서 기재   
4. 화장실 변기에 머리카락, 생리대, 물티슈 넣지 않는다. 

  = 물티슈와 생리대로 화장실 변기 막힐 수 있음

언젠가 꼬마빌딩의 건물주가 되는 날을 고대해 본다.