[리치온 독서모임 #013] 토지 투자의 정석

 

토지 투자와 관련한 2번째 서적이다.

첫번째 책을 읽으며 초보가 접근하기에 쉬운 분야는 아니라고 느꼈었는데, 이 책도 열린 마음으로 읽으며 지식을 쌓으려고 한다.

 

 

- 토지개발은 어렵지 않다. 

 

- 싼 값에 사서 비싼 값에 팔려고 한다면, 장기 보유로 갈 수 밖에 없다

 

- 2년 이상 가지고 있어야 세금 부과가 비교적 적어진다.

 

- 토지를 개발해서 되팔아라. 개발 가능한 토지목은 농지, 임야, 초지(목장용지)이다.

 

- 개발행위허가는 재량행위이다.

 

- 토지 개발은 법인을 이용하는게 유리하다. 법인세율이 개인 양도소득세에 비해 더 큰 절세 효과가 있다.

 

- 법인을 설립하기 위해서는 나 말고 한 명이 더 필요하다.

 

- 상호를 정할 때는 은행에서 좋게 보는 업종으로 정하자.

 

- 법인 등기가 나오면 법인 사업자를 내야 한다. 세무사에 의뢰하여 기장을 맡기며 사업자 등록 대행을 요청하자.

 

- 법인으로 농지를 취득하기 위해서는 개발행위허가증이 있어야 한다. 

  간략순서 : 계약금 지불 후 매수자 이름으로 개발행위허가 받고 농지 취득하기 위해 매도인의 토지사용승낙서를 받는다. 이것으로 개발행위허가를 신청하고 한 달에서 한 달 반 정도 후 개발행위허가증을 수령하면, 허가증을 첨부해 농지취득자격증명을 받는다. (농취증의 목적을 사업용으로 받자) 수령한 농취증으로 등기하면 일반 법인의 농지취득 완료

 

- 극강의 대출을 받는 법은 의외로 신설 법인에 대출을 선호하는 은행을 이용하는 것이다. 문제는 필자가 그 방법을 공개하지 않았다는 것.

 

- 분산투자하라. 비싼 1개의 물건이 아니라, 조금 저렴하더라도 여러개의 물건을 투자해라. 그래야 하나쯤 잘 안풀려도 버틸 수 있다.

 

- 돈이 되는 토지의 기준 1st :  2차선 도로변 토지

  누가 봐도 좋은 땅이라면 공동 투자자를 찾아 비싼 물건을 매입해 토지를 정리하고 파는 것도 좋다.

 

- 용도지역은 자연녹지, 계획관리여야 한다.

 

- 평수는 작을수록 좋다. 1000평짜리 토지를 평당 100만원에 매입 후 토목공사를 마쳐 100평씩 10개의 부지로 만들어 판다면 투입금액보다 높은 값에 매도할 수 있다.

 

- 도로법 적용이 없는 토지를 고른다. 도로법이 적용되면 감/가속 차선 공사가 수반될 수 있기 때문. 이를 확인하기 위해서는 토지이용계획원을 열람한다. '다른 법령 등에 따른 지역.지구등' 난을 확인하여 '도로법'이라는 표시가 있으면 감/가속 차선 공사가 필요할 수 있다.

 

- 토지 투자의 최고 대상은 '전'이다. 전은 물을 대지 않고 농작물을 경작하기에 성토하는 비용이 발생하지 않는다. 구조물 공사도 거의 없다. 따라서 공사 비용이 적어서 유리하다.

 

- 분할해서 작은 평수로 만들 수 있는 모양이 좋다.

 

- 토지 개발을 전제로 토지를 매입할 때는 '주택으로의 개발행위허가 조건이며 불허가 통보시 보름 안에 매도인은 기지급받은 계약금을 반환하기로 한다'는 특약을 꼭 넣는다.

 

- 계약시 중도금 조건은 넣지 않는다. 소유권이 동시에 바뀌는 것이 아니기 때문에 대출시 토지 주인의 담보제공이 있어야 한다. 여기서 서로 의견이 상충할 수 있고 대출이 승인나지 않으면 중도금을 치를 수 없게 된다. 또, 개발행위허가 조건에 의해 허가를 받지 못하면 계약이 무효가 되는데, 중도금이 넘어간 후라면 법적 소송으로만 계약 무효화가 가능하기에 불필요한 시간 비용이 발생한다.

 

- 계약금을 지불할 때에는 인허가 서류를 모두 받는다. 서류 미비 상태로 계약금을 지불하면, 추후 서류가 완비되지 않는 사정이 생길 수도 있다. 따라서 서류가 완비되면 계약금을 지불하겠다 하고 계약일을 미루는 것이 좋다.

 

- 산을 매입할 때는 평당 가격을 꼭 넣는다. 토목공사를 위해 측량하면 면적이 줄어드는 경우가 많기 때문. 

   '등록 전환 측량으로 면적에 조정이 생길 시 매도 금액도 그에 따라 조정한다'

 

- 잔금일은 특약 사항으로 명시한다. '잔금은 개발행위허가를 받고 보름 안에 지급하기로 한다'. 잔금일은 매도자와 매수자의 입장이 다를 수 있는데, 특약 명시에도 협의가 안된다면 매입여부를 원점에서 다시 고려한다.

 

- 계약 전 날 미리 계약서를 써본다. 기재해야 할 내용과 문구를 미리 구성할 수 있다.

 

 

 

 

필자는 '막강토지군단'이라는 그룹을 구성해 단체 투자를 진행하기도 한다.

투자자가 많으니 투자여력도 높아지고, 자연히 좋은 매물을 놓치지 않게 되어 또 좋은 가격에 매도하는 선순환이 이루어진다. 책의 말미에는 실제 투자사례를 상세히 열거해 두었으며, 독자로 하여금 투자방향에 가닥을 잡을 수 있도록 하였다.

 

또한 이미 회원으로 활동중인 분들의 입문기를 간략히 담아 '당신도 할 수 있다'는 응원도 보내온다.

나는 어떻게 할 것인가?

 

아직은 더 공부해야 할 때다.

더 많이 읽고, 더 많이 경험해야 한다.