[리치온 독서모임 #011] 나는 집 대신 땅에 투자한다

 

경매를 통한 투자를 알아본 후에는 토지. 즉, 땅에 대한 투자 방법을 다룬 책을 읽어보았다.

[ 마냥 오르겠거니, 하고 구입하지 말고 용도를 확실히 하고 매입을 신중히 결정하라 ]는 메시지가 가장 먼저 기억에 남은 글귀였다.


[ 핵심 문장 정리 ]
- 자연녹지지역은 주거용지로 탈바꿈 할 가능성이 있어 투자대상으로 관심!

- 관리지역 중 계획관리지역은 활용도 다양해 투자가치 있음

- 용도지구 중 투자 대상은 취락지구와 주거개발진흥지구이다.

- 정말 돈이 되는 개발호재는 행정계획과 사업시행자가 모두 등장해야 한다.

- 초보 투자자라면 지목은 전, 답 등의 농지를 관심대상으로 하고, 용도지역은 개발 가능성 높은 녹지지역이나 관리지역을 중심으로 관심을 가지는 것이 좋다.

 

- 토지는 장기보유 비과세 대상이 아니라서 보유기간이 의미 없다. 개발 호재 3-5년 전 접근 가능한 가격선의 대상을 분석해 투자하면 좋다.

 

- 토지 투자는 개인 노력에 따라 다양한 방법으로 접근 가능하다. 스스로 알아보고 지자체에도 문의하는 적극성이 필요하다.

 

- 건축 규모는 건폐율과 용적율로 살펴볼 수 있는데, 전체 토지의 몇 %에 건물을 지을 수 있는지는 건폐율로 나타내고, 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지는 용적율로 나타낸다.

   가. 건폐율 = 건축면적/대지면적*100

   나. 용적률 = 연면적/대지면적*100

이 때, 용적율은 지하층 면적, 해당 건축물의 부속용도로 사용되는 지상층의 주차용 면적, 주민공동시설 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역 면적은 연면적에서 제외한다.

 

- 지구단위계획이 수립된 지역의 토지는 투자를 서두를 필요가 없다. 사업이 어느정도 추진되어 수익 실현이 가시화 되었을 때 진입하자. 싸게 샀다가 개발이 취소되면 강제 장기보유의 결말 뿐이다.

 

- 토지이용계획에서 토지 옆의 도로가 도로구역으로 표기되어 있다면, "가감속차로->교량,터널,버스정차대 전후, 교차로 설치 영향권은 안됨"이 떠올라야 한다. 맹지나 마찬가지다.

 

- 관습법상 도로가 된 토지도 조심하자. 자칫하면 이미 도로로 사용되고 있는 길이 토지를 반으로 갈라 가치를 떨어트릴 수 있다.

 

- 역세권과 엿세권을 구분하자. 지방의 신설되는 역 주변 토지는 향후 개발이 될지를 신중히 따져보아야 한다. 스스로 타당성을 분석한 후 투자하자.

 

- 토지와 도로의 접한 면이 중요하다. 도로폭 4m이상인 도로에 2m이상 접하고 있는 토지가 아니라면 보지말자.

 

- 셀프 측량 팁 : 토지이음에서 지번 입력해 토지이용계획 확인. 확인도면(지적도)의 축척을 1/1000으로 변경 후 출력. 문구용 자의 측정 길이에 1000배 하면 측량 길이가 나온다. 토지와 도로의 접한 길이를 잴 때 용이.

 

- 일조권 사선제한을 고려하면 땅의 북쪽에 도로를 접한 곳이 유리하다. (사선제한 적용시 도로의 가운데 부분에 맞춤)

 

- 토지 임장시 서류를 먼저 샅샅히 훑자. 그 후 현장이다.

 

- 농업보호구역은 이미 농업진흥구역보다 비싸다. 농업보호구역과 농업진흥구역 중 해제될 가능성이 높은 곳은 농업진흥구역이다.

 

- 토지는 살 때부터 '누가 내 물건을 사줄까?'를 염두하고 사야한다.

 

- 전용주거구역은 1종 근린생활시설로만 변경이 가능해 소규모 건축만 할 수 있다. 일반주거지역은 2종 근린생활시설로 변경 가능해 더 큰 규모의 건축물을 지을 수 있다. 1종/2종 근린생활시설의 가장 큰 차이는 주류판매 여부다. (1종 불가, 2종 가능)

 

- 경/공매 사이트에 관심지역을 설정해두고 원하는 지역의 물건을 매주 1건씩 분석하자. 동시에 뉴스를 읽으며 호재를 파악하는 연습도 꾸준히 하자.

 

- 소액투자를 원한다면 경매보다는 공매를 활용하자. 공매는 세금 체납으로 국가에 의해 매각이 진행되는 것이므로 소유자의 의사와 관계 없이 알짜 물건이 나올 수 있다.

 

- 공인중개사를 통해 거래할 때 미리 중개수수료를 협의하고 시작하는 것이 좋다. 지역의 특징이나 개발호재에 대해 다양하게 정보를 얻되 판단은 스스로 할 수 있어야 한다. 그들은 내 투자를 돕는 사람이지 책임져 주는 사람이 아니다.

 

- 토지 투자시 활용할 사이트

  가. 토지이음(www.dum.go.kr)

  나. 카카오맵과 네이버지도 등 지도 앱의 지적편집도를 활용한 온라인 임장

  다. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)

  라. 정부24(www.gov.kr)

  마. 랜드북(www.landbook.net) - 조건에 맞는 토지를 찾아주고 분석해주는 서비스 제공

  바. 디스코(www.disco.re) - 주변시세, 매매사례 조사

  사. 밸류맵(www.velueupmap.com) - 건물,빌딩,공장 등의 실거래가, 경/공매 정보

  아. 땅야(www.ddangya.com) - 토지 실거래가 조회

  자. 국가법령정보센터(www.law.co.kr) - 법령검색, 판례검색. *건축허가에 따른 주차장 설치기준(지차체마다 다름)

  차. 경기부동산포털(gris.gg.go.kr) - 경기도청 정보제공

  카. SEE:REAL(seereal.lh.or.kr) - 한국토지주택공사(LH) 운영 부동산 정보 포털

 

 

 

 

책의 후반부에 접어들면 저자의 투자 사례를 상세히 살펴볼 수 있다.

안타까운 것은 상세한 내용을 실을 만큼의 페이지 분량이 나오지 않았던 것 같기도 하고, 너무 지엽적인 내용까지 다루기 어려웠던 것 같기도 한데.. 초심자인 내게는 꼭 필요한 사소한 내용들이 대거 빠졌다는 것이다. 이 부분은 당연히 스스로 공부하여 해결해야 할 문제이긴 하나 아쉬움을 완전히 없애긴 어려웠다.

 

토지 투자는 초보에겐 쉽지 않은 분야다.

 

하지만 계속해서 책을 읽고, 강의를 들으며 공부한다면. 조금씩 윤곽이 잡힐거라 기대해 본다.