[리치온 독서모임 #009] 빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드

 

 

강의로도 접했던 꼬마빌딩에 대한 책이다.

 

과거. 잠시 전세로 살아보았던 작은 빌라도 꼬마빌딩이 아닐까?

당시 해당 건물에 지내면서 집주인과의 관계가 참 좋았었고(집주인분의 인성이 매우 좋았었다. 그리고 그 인성은 넉넉한 재력에서 나오는 듯 해 보였다.) 그로 인해 꼬마빌딩에 대한 개인적 이미지는 매우 긍정적인 상태이다.

 

 

하지만 책의 첫 장 부터 내게는 당장 어렵겠다는 이미지가 심어지고 말았다.

바로, 최악의 꼬마빌딩을 구입한 저자의 경험을 기술한 부분인데.

최소의 투자비용이 필요했을거라는 기대를 무참히 깨고, 3억이라는 실제 투자비용이 필요했던 것이다.

물론 꼬마빌딩 투자로는 적은 비용임이 확실하나, 현재의 내 능력으로는 불가능하다는 결론을 내릴 수 있는 부분이다.

다른 투자들로 여력을 키운 후 도전해야 할 것이라고 생각하게 되었지만, 더이상의 판단이나 결론을 보류하고 끝까지 읽어보기로 했다. 나는 당장 투자할 것이 아니라 이제 배우는 초보니 말이다.

 

 

- 저자가 알려주는 꼬마빌딩 투자 비용

1. 대출 활용 - 건물담보대출, 신용대출, RTI(임대업이자상환비율) 규제여부에 따른 대출

2. 현금 10억 - 개인이 단독으로 투자하려면 10억은 있어야 한다고 판단

3. 당장 돈이 없더라도 관심 가지기 - 당장 나와 관계 없는 일인 것 같지만 꾸준히 관심 가지고 다른 투자를 통해 자산을 불리며 준비

 

 

- 빌딩 투자를 위해 꼭 필요한 세 사람

1. 빌딩 전문 공인중개사 - 물건분석을 도와주고 꾸준히 정보를 제공해주는 소중한 존재

2. 은행 지점장(부지점장) - 대출을 끼고 투자하게 되므로 가까이 하여야 하는 존재

3. 건축사 - 빌딩의 가치를 높여주는 존재

 

* 빌딩투자와 같이 큰 돈을 투자하는데, 지식in등에 물어보는 우를 범하지 말자. 큰 돈이 들어가는 만큼 돈이 들더라도 전문가의 자문을 받자. 결정은 내가 하지만 의견의 질이 다른 법이다.

 

 

 

- 빌딩 투자 안목을 기르기 위해서는 반드시 주변에서 매각된 빌딩을 검토해보자. 최소 3건 이상의 매각 사례를 살피고 벤치마킹하자.

 

 

 

임대수익의 연수익률 계산 방법

= 월세 * 12/투자원금(매매가-보증금) * 100

 

매매가 50억원, 보증금 10억원, 매달 임대료 1000만원이라면

1000*12/40억*100=3% 로 연 3%의 수익률을 계산할 수 있다.

 

 

* 꼬마빌딩의 가치 기준

- 환금성 높은 물건

- 땅의 가치가 좋은 것

- 도로 접근성이 좋은 것

- 당장의 건물 외관만 보고 판단하지 말 것!

 

 

*서울시에서 제공하는 '우리마을가게 상권분석 서비스'를 활용하면 임대차갱신요구권 있는 임차인인지 파악할 수 있다.

 

 

* 리모델링은 트렌드를 따르고, sns 핫스팟이 될 수 있도록 신경쓰자.

 

 

-- 계약 전후 체크할 것 --

 

명의자 선정 : 자녀를 넣었다가 자금출처 소명요구를 받을 수 있음

대출일정 : 은행 대출 승인일을 잘 맞추어 잔금일을 정하자. 6월1일은 재산세 기준일. 이때를 즈음해 거래한다면 반반 부담을 요청하자

건물분 부가가치세 조기환급제도 : 건물분에는 부가가치세가 붙으므로 포괄양수도제를 활용하는 방안도 고려하자

임대차계약서 임대차승계확인서 체크 : 임대인 변경 승인서를 받기. 부가가치세가 임대료에 포함되어 있는지 체크

취득관련 비용 확인 : 취득세(4.6% 법인은 12%), 중개수수료(법정 0.9% 이내 협의 + 부가가치세 10% 포함하여 현금영수증이나 세금계산서 발급 -> 양도세 낼 때 중개수수료를 경비 취급), 법무사 수수료

잔금일 전 잔금정산서 확인, 주택 관련 서류 챙기기 : 임대료는 잔금일 기준으로 매수자 것, 시건장치와 도면 및 외주관리계약서 등 서류 받기. 잔금 납부 후 임차인 만나 기존 개약서의 임대인을 변경한 임대차계약서 새로 작성

 

 

꼬마빌딩은 아직 내가 접근하기엔 이르지만,

공부해두어 쓸모없는 영역은 아니다. 

 

다음 책도 꼼꼼히 읽어 투자 지식의 저변을 넓히자.